Jednym z bardziej zaznaczonych kierunków na mapie inwestycji w branży jest trend otwierania kolejnych obiektów kosmetycznych, Day Spa lub rzadziej resort Spa. Fakt jednak jest taki, że obiekty tego typu powstają w hurtowych ilościach i niemalże w takich samych zamykają się, szukają inwestorów strategicznych czy też sprzedają pakiety kontrolne. Dlaczego?
Nad tym zastanowimy się w cyklu artykułów, ale już na tym etapie mogę stwierdzić, jak to nazywam ?polską prawidłowość? tego segmentu, która obnaża prawdę – inwestor nie ma bladego pojęcia w co wchodzi. I bynajmniej nie piszę tu po to, by odradzać inwestowanie, lecz by robić to, ale świadomie.
Świadomość inwestycji w tym sektorze, jak chyba w żadnym innym, da nie tylko radość świadczenia ekskluzywnych usług kosmetycznych i Spa wybranemu gronu, ale przede wszystkim pozwoli cieszyć się skutecznie zaplanowanym i zrealizowanym, dodatnim bilansem winien do ma.
Przejdziemy w tym cyklu także drogę przez wspaniałe momenty wdrażania, ale i trudne chwile zatrudniania i zwalniania pracowników, nagradzania ich i karania. Pokażę Państwu krok po kroku dlaczego warto najpierw posiąść wiedzę a dopiero później w glorii i chwale otwierać obiekt a nie odwrotnie. Powiem dlaczego ta wiedza jest istotna z punktu inwestycji a dlaczego patrząc przez pryzmat czystej ekonomii. Zaczniemy jednak od szarej codzienności, czyli co zrobić by zacząć, jak zacząć i w jakim kierunku pójść. Jak czerpać satysfakcję już od pierwszych chwil u potencjalnego dewelopera wybierając lokal, czy właściciela podpisując umowę jego najmu. A wszystko po to by po kilku miesiącach powiedzieć ? oto mój mały biznes, mały świat, zapraszam do niego.
Zapraszam zatem na tą merytoryczną wycieczkę po zakamarkach branży kosmetycznej i Spa. Od przysłowiowego A do Z, czyli od projektu do zadowalającego efektu finansowego.
Jeżeli w Twojej głowie zrodził się pomysł na to, by zainwestować w obiekt Spa, najpewniej chwilę później pojawiło się też wiele niewiadomych, wątpliwości i pytań. Oto niektóre z tych, na które odpowiedź znaleźć będzie trzeba stosunkowo najprędzej.
BUDYNEK – SALON, GABINET KOSMETYCZNY, SPA
Tu niewiadomych jest kilka. Po pierwsze forma własności – kupno czy najem? Po wtóre, wielkość obiektu, dalej lokalizacja i w kolejnych, choć dalszych etapach, charakter miejsca, aranżacja wnętrz, wyposażenie, itp.
Zdecydowanie w najlepszym położeniu znajdziemy się wówczas, gdy już posiadamy akt własności i nie ma potrzeby comiesięcznego wydawania kroci tytułem czynszu. Prawda jest taka, że szczególnie w przypadku mniejszych inwestycji, najczęściej mamy do czynienia z faktem wynajmowania przez inwestora lokalu od osoby trzeciej. Wiąże się to z dodatkowymi comiesięcznymi kosztami prowadzenia tej działalności i powoduje często blokowanie środków, jakie można by śmiało przeznaczać na inne inwestycje w obiekcie lub po prostu raty leasingowe. Naturalnie czynsz będzie zależał od wielu zmiennych, takich jak lokalizacja, wielkość a często także czas, na jaki takową umowę zawrzemy. Zasada jest jedna ? im dłużej tym często taniej. Wielkość obiektu ma znaczenie z kilku powodów. Po pierwsze zanim podejmiemy decyzję o zainwestowaniu w ten sektor, musimy mieć świadomość jaki obiekt zaspokoi w pełni potrzeby rynku lokalnego. Absolutnie odradzam stawianie ogromnych powierzchniowo ośrodków tylko po to by mieć wszystko na wyposażeniu. Po pierwsze w przypadku obiektów typu dziennego to strzał we własne kolano, głównie przez to, że jest to pierwsza wyraźna przesłanka do przeinwestowania, a to grzech numer jeden w polskich realiach. Po co komu obiekt 300 m2, gdy z badania rynku lokalnego wynika, że jego obłożenie maksymalnie sięgnie 20-25% w skali roku. Proszę mi wierzyć to w naszym kraju norma. I nie przez fakt braku zainteresowania takimi ofertami, ale przez nijakie, powielane notorycznie oferty kolejnych salonów czy Spa. Zatem obiekt z jednej strony powinien być na tyle kameralny, by nie pochłaniał zbędnych nakładów, z drugiej, winien spokojnie, nawet w dzień maksymalnego obłożenia, oferować wysoką jakość obsługi grona gości, którzy nie będą zmuszeni siedzieć przy recepcji w sześć osób na trzyosobowej kanapie.
LOKALIZACJA
I docieramy do ważnej kwestii, jaką jest lokalizacja. Często to ona ma ogromny wpływ na liczbę klientów, jakich będziemy gościć. Ideałem jest obiekt w malowniczej okolicy, z dogodnym dojazdem, pojemnym parkingiem etc etc. Realia znów jak wiadomo są zgoła inne. Większe gabinety kosmetyczne czy Day Spa raczej wpisały się w klimat dżungli miejskich i nic nie wskazuje by miało się to zmienić. Sęk w tym, by w tłumie znaleźć takie miejsce, które zapewni komfort naszym klientom. Wybierając lokalizację, zwróćcie zatem uwagę na:
- dostępność parkingu i to czy znajduje się on z przodu czy z tyłu budynku,
- starajcie się umiejscowić tak, by taksówki mogły tą chwilę poczekać swobodnie, nie stojąc na zakazie zatrzymywania, jednocześnie nie blokując parkingu,
- ważne też by w pobliżu mieć duże firmy, jakiś hotel oraz restaurację na odpowiednim poziomie. To nie tylko ze względu na potencjalnych klientów, ale także na partnerów biznesowych, z którymi podpiszemy umowy współpracy, bartery zwiększając w ten sposób wachlarz oferty poza zabiegowej.
- choć nie doradzam nigdy stawiania kolejnego gabinetu w tej samej okolicy z przyczyn wiadomych, znam przypadek z Warszawy, gdzie na jednej ulicy gabinetów jest bodaj pięć i niemal każdy radzi sobie jakoś. Tak czy inaczej lepiej być jedynym w okolicy, to zawsze daje nieco konkurencyjnej swobody.
- centrum miasta czy wyjazd poza rogatki? To zależy, na jakiego Klienta liczymy i jaką ofertę dla niego przygotowaliśmy. Miasto – obrzeża, tutaj raczej mamy remis.
KWESTIE SANITARNO – EPIDEMIOLOGICZNE
Gdy uporamy się z powyższym przyjdzie nam się zmierzyć z kilkoma instytucjami, które wcale życia nie ułatwiają? Sanepid. To słowo jest przyczyną drżenia rąk nie tylko u tych, którzy mają coś do ukrycia, ale także u zwykłego śmiertelnika ? inwestora, któremu z biurokracją nie jest po drodze. Tu bowiem, jeśli trafimy na zły humor urzędnika, możemy zostać poproszeni na przykład o wykonanie pomiaru ilości metrów sześciennych powietrza jakie przepływa przez poszczególne pomieszczenia w określonym czasie. A tak z mniej kąśliwych przykładów ? podstawa to dziś glazura na wyposażeniu, najmniej do 130 cm od ziemi. W pomieszczeniach, w których wykonywane są zabiegi na ciało nie wystarczy umywalka. Konieczny jest bowiem natrysk (i to jest jasne), natomiast jeżeli w gabinecie wykażemy, że zabiegi są tak zwanymi czynnościami brudzącymi potrzebujemy na wyposażeniu posiadać także? ubikację. Dlaczego? Ot pierwotne instynkty. Dla własnego spokoju zatem, od razu warto w planie zagospodarowania ująć wszystkie trzy sanitariaty.
Jako, że trudno dziś wyobrazić sobie gabinet na odpowiednim poziomie, który nie miałby w ofercie estetyki, czy zabiegów mniej lub bardziej inwazyjnych, do których używać będziemy igieł, strzykawek, sprzętu jednorazowego, niezbędne są pojemniki na takowe odpady. Następnie wykazać musimy gdzie, kiedy i komu oddajemy je do utylizacji. I radzę dokument to potwierdzający schować głęboko, byle nie zaginął. To tylko kilka przykładów. Szczegóły dotyczące warunków sanitarno ? epidemiologicznych, jakie należy spełnić chcąc uruchomić obiekt Spa znajdziecie Państwo na stronach internetowych urzędów. (Dotyczy gabinetów odnowy biologicznej, solariów, itp.)
UBEZPIECZENIA
Bardzo istotną jest sprawa ubezpieczeń. Ubezpieczyć bowiem musimy nie tylko sprzęt, sam obiekt, pracowników ale także należy pomyśleć o wykupieniu odpowiedniego OC. Podam tu bardzo obrazowy przykład. Klientka przychodzi na zabieg na ciało z wykorzystaniem substancji aktywnych. Wychodzi zadowolona, jednak po kilku dniach wraca z prawnikiem, lub pismem od niego, stwierdzając, że kosmetyk X spowodował reakcję uczuleniową i nie tylko jej oblicze na tym ucierpiało, ale także biznes, ponieważ w skutek niemocy spowodowanej fatalnymi powikłaniami, nie mogła ona podpisać skutecznie umowy na kwotę, której sześć zer po przecinku przyprawi Was o migreny. Jeśli nie dojdziemy swej niewinności, najpewniej możemy pakować manatki. Stąd tak ważne jest odpowiednio wysokie ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Daje nam po prostu spokój w przypadku popełnionego chcący, czy nie błędu. Pytanie jest także – na jaką kwotę ubezpieczać? Najprostsza odpowiedź była by: zliczmy szacunkową wartość nieruchomości i rzeczy ruchomych i po sprawie. Nie wygląda to jednak w ten sposób. Najbardziej trafne jest zaproszenie do firmy brokera ubezpieczeniowego. Jegomość sam w kilka chwil wykona pracę, jaka nam spędzałaby sen z powiek tygodniami.
ZAiKS I INNI
Mamy obiekt, sanepid wydał pozytywna opinię, ubezpieczyliśmy go, odpowiedni wystrój, klimat. No właśnie, jego nieodłączną częścią jest muzyka. Wspaniała, kojąca, relaksacyjna, przenosząca nas w świat wspaniałych doznań i wyjątkową podróż do własnego wnętrza. Ale nic za damo! Za publiczne odtwarzanie muzyki trzeba płacić i to czasem nie mało. ZAiKS na pewno upomni się o swoje, jako instytucja chroniąca prawa autorów i wykonawców. Zatem płacić trzeba. Ile? To już zależy od kilku zmiennych, m.in. lokalizacji (im region bardziej atrakcyjny turystycznie tym opłata wyższa), ilości pomieszczeń itp. To nawet kilkaset złotych miesięcznie. Czy jest wyjście by nie płacić? Po części tak. Alternatywą wydają się być tzw. płyty licencyjne. Ich cena zawiera już opłatę, jaką pobierze ZAiKS, zatem sprawa jest poniekąd załatwiona. Dlaczego poniekąd? Ponieważ podobnych ZAiKS ? owi instytucji jest bodaj pięć. Każda z nich chroni kogoś innego przed pirackim robieniem dobrze klientowi. Każda może zapukać a jej pracownik zażądać opłaty dając 14 dni na zapłatę. Ale patrząc realnie. Jeśli tworząc klimat musimy zapłacić np. za wonne świece to dlaczego muzyka miała by być darmo?
PRACOWNIK SPA
Darmo nie ma dziś nic. Także pracownik darmo harował nie będzie. Tylko ilu zatrudnić, na jakich stanowiskach i w końcu za ile?
Otóż. Jeżeli na ten przykład podam obiekt ok. 150 m2, 4 gabinety, recepcja i tyle. Potrzebujemy zatem – najmniej dwóch recepcjonistów plus trzeci przeszkolony w razie niedomogi któregoś z recepcjonistów etatowych. Reszta zależy od profilu i obłożenia w Spa. Wystarczające wydaje się być zatrudnienie dwóch masażystów – terapeutów i dwóch kosmetologów. Ważne jest i tu, by mieć mocną alternatywę w postaci pracowników na umowę zlecenie lub dzieło. To na wypadek choroby, lub zwiększonego natarcia klientów na nasze Spa.
Ważne jest by posiadać także konkretnego managera Spa. To w myśl zasady – nie jest sztuką próbowanie zrobienia wszystkiego samemu, lecz znalezienie kogoś, kto zrobi to lepiej.
Skąd zatem rekrutować pracowników Spa? Jestem zwolennikiem młodych wykształconych ludzi otwartych na nowinki i chcących się uczyć. Stawiam zatem zawsze na absolwentów prestiżowych uczelni ? Uniwersytetów Medycznych, na kierunkach kosmetologia czy fizjoterapia, także AWF-ów. Ludzi mających gruntowne wykształcenie. Jako, że Spa to jakość, niechże tę jakość niesie mocny merytorycznie i praktycznie personel.
Jestem też zdecydowanym zwolennikiem zatrudniania na etat. Skoro traktujemy się poważnie, niech tak będzie od początku do końca. Okres próbny i później 3-5 lat, następnie umowa stała. Chyba, że trafimy na ?perełkę?, proces ten można i należy przyspieszyć. Pracownik musi mieć na umowie podstawę wynagrodzenia, dodatkowo prowizje i nagrody. Jak liczyć prowizje? Bardzo prosto – uśredniamy koszty wykonania zabiegu. Znając jego cenę, określamy na np. 10% prowizję od jego wykonania. Ale co istotne, liczmy te przykładowe 10% od kwoty po odjęciu kosztów. Na przykład ? zabieg kosztuje 200 zł, koszty z nim związane to 10%. Zatem na tym etapie mamy 180 zł z tego zabiegu do rozdysponowania. I, w mym przekonaniu, od tej kwoty powinniśmy wypłacać prowizje zabiegowe terapeucie. To naturalnie tylko kwotowa i procentowa symulacja przykładowa.
Tak to pokrótce wygląda. Czy zatem warto inwestować w Spa? Jasne, że tak. Ale mądrze, wtedy nie tylko klienci będą z uśmiechem wracać do naszego obiektu, ale i my spokojnie prowadzić będziemy dochodowy interes.
Adam Puda
Doradca i audytor w firmie konsultingowej MK Business Assistance.
http://spa-4-u.blogspot.com/